रेडी रेकनर की दरें इस वर्ष 15 से 20% तक कम की जाएं

- रेडी रेकनर रेट के ऐलान की तारीख नजदीक आते ही रियल इस्टेट सेक्टर के लाेगाें की धड़कनें तेज हाेने की तस्वीर सामने आती है. वजह यह है कि रेडी रेकनर की दर में जाे बेतहाशा वृद्धि हाेती रहती है, उससे आम नागरिकाें काे घर खरीदना असंभव लगता है. ऐसा नहीं है कि इस वृद्धि से सरकार का रेवेन्यू निश्चित रूप से बढ़ेगा ही. इसके अलावा रेडी रेकनर तय करने के लिए काेई वैज्ञानिक कार्यपद्धति अस्तित्व में नहीं है. रेडी रेकनर दरें हर साल बदलती हैं. इसके बजाय उन्हें हर तीन साल में बदला जाना चाहिए. पिछले 2 वर्षाें में रेडी रेकनर की दरें न बदलने के बावजूद सरकार के राजस्व में कमी नहीं हुई, बल्कि इसमें बढ़ाेतरी ही हाे गई. इसीलिए, इस साल 2020 में अगर सरकार रेडी रेकनर की दर बढ़ाती है, ताे कुछ दिनाें पहले स्टांप ड्यूटी में घाेषित रियायत का असर शून्य हाे जाएगा. कुछ राज्याें में रेडी रेकनर की दरें 3 वर्षाें में हुए खरीदी-बिक्री के वास्तविक व्यवहाराें की न्यूनतम दराें काे ध्यान में रखकर तय की जाती हैं. मुझे लगता है कि महाराष्ट्र में भी यही तरीका अपनाया जाना चाहिए.

 

- रेडी रेकनर दराें काे सावधानीपूर्वक व बारीकी से अध्ययन के बाद निर्धारित किया जाना चाहिए. सरकार काे यह तय करने से पहले अपने लाभार्थियाें से राय व सुझाव मंगाने चाहिए. उनके सुझावाें के आधार पर दरें निर्धारित की जानी चाहिए. सरकार काे एक समिति गठित करनी चाहिए. इसमें बिल्डराें, सरकारी अधिकारियाें और घराें की खरीदी करने वाले ग्राहकाें के प्रतिनिधि शामिल हाेने चाहिए. मुझे लगता है कि यह समिति एक उद्देश्यपूर्ण रिपाेर्ट तैयार करेगी और उस रिपाेर्ट के आधार पर रेडी रेकनर की दरें तय की जानी चाहिए. ताकि ये दरें वास्तविक व बाजार की स्थितियाें पर आधारित हाें.

 

- रेडी रेकनर की दरें निर्धारित करते समय हर शहर की जगह की कीमताें और उस समय की स्थिति व तथ्याें काे ध्यान में रखकर तय की जानी चाहिए. रेडी रेकनर दरें अक्सर औसत कीमताें पर आधारित लगती हैं, लेकिन यदि आप व्यावहारिक रूप से उपयुक्त या उचित रेडी रेकनर बनाना चाहते हैं, ताे आपकाे प्रत्येक क्षेत्र की खरीदी के व्यवहार की कम से कम या न्यूनतम दर पर विचार करना हाेगा. रेडी रेकनर की दर का निर्धारण करते समय इसके ुटनाेट्स (पाद लेख या पाद टिप्पणी) की वजह से एक ही प्राॅपर्टी का दाेहरा मूल्यांकन हाेता है. उदाहरण के लिए स्पेशल टाउनशिप जैसे मामलाें या फुटनाेट्स काे सूची से हटा दिया जाना चाहिए. इसके अलावा, इन ुटनाेट्स पर व्यापक विचार कर उसमें वास्तविकता या तथ्याें के आलाेक में सुधार किया जाना चाहिए.

 

-प्राेजेक्ट एडज्यूडिकेशन (Project Adjudication) की पद्धति तुरंत शुरू की जानी चाहिए. क्याेंकि हमारा तजुर्बा है कि अगर ऐसा नहीं हाेता है, ताे किसी प्राेजे्नट की दरें कम रहने के बावजूद रेडी रेकनर की दर अधिक रहने से इन्कम टै्नस के डर से कीमत कम हाेने के बावजूद ग्राहक घर खरीदने के लिए नहीं आते. ग्राहकाें काे अब जीएसटी भरना पड़ता है, लेकिन जीएसटी लागू हाेने के बावजूद एलबीसी बंद नहीं हुआ है. उपभाे्नताओं पर इस तरह टै्नस का दाेहरा बाेझ है, इसे कम किया जाना चाहिए.

 

- रेडी रेकनर की दर ध्यान में रखकर उसके अनुसार आगे इन्कम टै्नस, प्राॅपर्टी टै्नस व कंस्ट्र्नशन पर सेस जैसी बातें तय की जाती हैं. इस वजह से रेडी रेकनर की बुनियादी दर उचित हाेना आवश्यक है. साथ ही रेडी रेकनर दर व बिल्डर जिस कीमत में प्राॅपर्टी की बिक्री करते हैं उस दर में जाे फर्क की रकम हाेती है वह राशि ही घर बेचने वाले व खरीदी करने वाले दाेनाें की डीम्ड/नाेशनल आय के रूप में मानी जाती है. इसी वजह से अनुचित बाेझ बढ़ जाता है और इसके परिणामस्वरूप घर खरीदी के व्यवहार कम हाे जाते हैं. इसका असर सरकार के रेवेन्यू पर भी पड़ता है. यानी सरकार काे कम राजस्व मिलने से नुकसान हाे जाता है.